Принято считать, что если должник по ипотечному кредиту перестает вовремя вносить очередные платежи, то у него отбирают квартиру и он лишается всего, в том числе и всех тех денег, которые уже заплатил за квартиру. Это не совсем так, точнее говоря, совсем не так.
Во-первых, иногда, прямо скажем не часто, но все же порой такое случается, долг банку за заемщика гасит страховая компания. Если дефолт по кредиту напрямую связан с утратой трудоспособности заемщика, или не дай бог, его смертью, то это является страховым случаем. Причем страхование жизни и трудоспособности является обязательным условием получения ипотечного кредита.
Следует учитывать, что далеко не всегда страховка покрывает все риски. Например, потеря работы, без утраты трудоспособности, страховую компанию совершенно не волнует. В таких случаях заемщику совсем необязательно ждать того момента, когда вносить ежемесячные платежи он уже не сможет, а имеет смысл самому обратиться в банк и уладить все мирным путем.А именно, с разрешения банка продать заложенную квартиру, а затем разницу между средствами, вырученными от ее продажи, и долгом забрать себе. Если банк дает такое разрешение, а чаще всего так и происходит, то первым делом Вам необходимо самостоятельно, или при помощи риэлтора найти покупателя. Далее оговорить все условия трехсторонней сделки, между банком, покупателем и Вами. Но, в любом случае, банк не будет рассматривать возможность продления договора ипотеки с Вашим покупателем. Здесь идет речь о досрочном погашении кредита и снятии обременения на квартиру. В результате чего покупатель получает жилье свободное от банковского залога. Технически это сделать достаточно не сложно. Просто в момент подписания договора купли-продажи деньги покупателем закладываются не в одну, а в две банковские ячейки. К одной получает доступ заемщик, он же продавец, к другой представитель банка. Конечно, как и при обычной сделке купли-продажи, забрать деньги из сейфа можно только в случае регистрации договора, то есть прохождения всех необходимых процедур. Регистрация, в данном случае, возможна исключительно при условии, что банк дает письменное согласие на то, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Если сделка совершается, то банк получает остаток задолженности, долг за невыплаченные проценты и штрафы и пени, если они есть. Все что остается - достается продавцу. Если сделка срывается по какой-то причине, то регистрации договора купли-продажи и переход прав собственности не происходит, деньги обратно забирает несостоявшийся покупатель, продавец, при этом, остается должником банка. Обычно квартиры, которые продаются по такой схеме, стоят несколько дешевле, нежели их можно было бы продать, если бы не существовало проблемы со снятием банковского залога и выплаты долга по кредиту. Однако, такое жилье, с точки зрения «юридической чистоты» наоборот безопаснее любого другого аналогичного. Ведь, перед тем, как выдать ипотечный кредит, квартира была проверена на предмет ее истории, как самими банком, так и страховой компанией, а, скорее всего, и риэлторским агентством. Ее стоимость снижается не из-за наличия обременения, которое снимается вместе с покупкой квартиры, а скорее по причине психологической. Мол, покупатель, спасает разорившегося заемщика. Где тот еще найдет такого «альтруиста-благодетеля», готового помочь человеку в трудную минуту? Редко, но бывает, что банки отказываются идти на такую схему продажи квартиры. Тогда остается другой вариант. Погасить задолженность по кредиту, получить от банка уведомление на снятие залога, а затем продать квартиру и раздать долги. Если возможности изыскать на небольшой промежуток времени сумму, требуемую для расчета с банком нет, то остается только одно - искать покупателя, который погасит за Вас задолженность по кредиту, а затем, выкупит у Вас квартиру, заплатив остаток ее стоимости. Однако данная сделка для покупателя весьма рискованная - платить же он будет вынужден вперед, до регистрации договора. А значит, и продать квартиру удастся только значительно ниже ее рыночной стоимости, иначе, зачем покупателю рисковать.
Как бы не погашалась задолженность, после получения всех денег банк обязан написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что кредит погашен, и банк не имеет никаких претензий и не возражает против снятия залога, что и дает возможность продать квартиру.
Если Вы вовремя не заявите в банк о том, что не можете больше платить по счетам, то банк сам обратится к Вам с просьбой, а точнее говоря с требованием досрочно погасить кредит. Обычно это происходит, если заемщик начинает регулярно нарушать сроки внесения очередного платежа. Регулярно - это более трех раз в течение одного года, причем совсем необязательно, что подряд, именно такая норма прописана в Законе об ипотеке. В принципе, банки обычно заинтересованы решить дело мирным путем и не доводить его до суда. Если договоренности удается достичь, то события начинают развиваться по одному из уже перечисленных вариантов.
Однако если договориться не удается, то кредитор идет в суд. В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке. У суда есть право ее ему дать - на срок до одного года и при наличии уважительной причины, то есть, например, тяжелой болезни заемщика, или потери работы. Если до конца отсрочки заемщик не погасит кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов. Из выручки выплачивается долг банку, с учетом невыплаченных процентов, а также всех штрафов и пени. Последние, хоть и составляют доли процента, но могут взиматься посуточно и в результате вылетают в копеечку. Кроме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, и если что-то остается, то эти деньги передаются бывшему заемщику.
Могут ли заставить расплачиваться поручителя Согласно статье 363 Гражданского кодекса РФ заемщик и поручитель несут так называемую солидарную ответственность. Это означает, что по закону банк, после третей за год задержки платежа, имеет право потребовать возврат долга с поручителя. Но поручитель имеет право отказаться и тогда дело передается в суд. Суд, прежде всего, взыскивает средства на погашение кредита с самого заемщика, и в первую очередь, за счет продажи ипотечной квартиры. И только если имущества должника для расплаты с банком не хватает, то недостающую часть взыскивают с поручителя. Теоретически такую ситуацию представить можно, например, если проблемы возникнут в самом начале погашения кредита, когда его доля в стоимости жилья максимальна, если накопится изрядная сумма пени и штрафов, и если выяснится, что другого имущества у заемщика нет. Или если вдруг, квартиры начнут резко дешеветь. Однако на практике такой исход маловероятен. Кроме того, согласно статье 365 Гражданского кодекса РФ поручитель, расплатившийся за должника, имеет право требовать от него возврата своих денег, а также возмещения иных убытков. Гражданский кодекс дает возможность предусмотреть в кредитном договоре и другую очередность действий. По, так называемой, субсидиарной ответственности банк может потребовать возврата долга у поручителя, только если окажется, что у должника средств для погашения кредита нет, а не сразу после того, как заемщик троекратно в течение года задержит выплаты. Однако такие договоры банки сегодня заключают редко.
